HET ASBESTATTEST IN 10 VRAGEN EN ANTWOORDEN

De Vlaamse regering wil zo snel mogelijk al het aanwezige asbest in gebouwen en woningen, gebouwd voor 2001, in kaart brengen. Om die reden zal je vanaf 23 november bij de verkoop van zo’n pand een asbestattest moeten kunnen voorleggen. Op die manier zal de koper van een onroerend goed weten waar er asbest aanwezig is in het gebouw en kan hij hier correct mee omgaan. Tegen 2032 zal iedere eigenaar van een gebouw, gebouwd voor 2001 over een asbestattest moeten beschikken. Dat het asbestattest veel vragen opwerpt, hoeft geen betoog. Wij trokken daarom naar de OVAM voor een antwoord op de meest prangende vragen.

1. Wat is de verwachte gemiddelde doorlooptijd vanaf de aanvraag voor de opmaak van een asbestinventaris totdat het asbestattest wordt uitgereikt?

Voor een gemiddelde woning schatten we dat het plaatsbezoek en het rapporteren van de inspectiegegevens in de databank van de OVAM 2 à 3 uur in beslag neemt. Indiende asbestdeskundige stalen neemt voor laboanalyse, duurt het enkele werkdagen vooraleer de asbestdeskundige het resultaat ontvangt. Voor aanvang van het plaatsbezoek sluiten de asbestdeskundige en de opdrachtgever verplicht een opdrachtovereenkomst. Hierin wordt onder meer vastgelegd wat het inspectiegebied is, of er destructief onderzoek nodig is en welke bewijsdocumenten zoals plannen beschikbaar zijn. Dergelijke zaken samen met een veilige, volledige toegankelijkheid verzekeren een vlotte inspectie. Voor grote, vaak niet-residentiële locaties kan de doorlooptijd een volledig dag of meer bedragen.

2. Wat is de verwachte gemiddelde kostprijs voor de opmaak van een asbestinventaris + de afgifte van een asbestattest?

De factoren die de doorlooptijd bepalen, hebben ook een impact op de kostprijs. De kostprijs stijgt ook met het aantal labo-analyses dat de asbestdeskundige nodig heeft. Voor een gemiddelde woning is de inschatting een kostprijs van enkele honderden euro’s. Voor de aflevering van een asbestattest vraagt de OVAM 50 euro retributie. Die wordt automatisch afgerekend aan de asbestdeskundige die het op zijn/haar beurt verrekent in de factuur aan de klant. De OVAM biedt de asbestdeskundige de mogelijkheid om zonder retributiekost tot 30 dagen na de opmaak van het asbestattest het te wijzigen en een nieuw asbestattest te laten afleveren. Bijvoorbeeld naar aanleiding van nieuwe gegevens of een betwisting.

3. In hoeveel gevallen verwachten jullie dat het attest zal aangeven dat er asbestaanwezig is?

Tot op heden bestond er enkel een asbestinventarisatieplicht voor gebouwen waarin een werkgever werknemers tewerkstelt. Grote onbekende zijn de particuliere woningen en appartementen die nochtans de hoofdmoot van het aantal te inventariseren gebouwen uitmaken. In aanloop naar het actieplan asbestafbouw voerde de OVAM enkele steekproeven uit bij scholen, sociale woningen en landbouwbedrijven. Daarnaast bevroeg ze asbestdeskundigen en asbestverwijderaars. Op basis van die gegevens werd ingeschat dat de kans op aanwezigheid van asbest in een gebouw 70 tot meer dan 90% bedraagt indien geen grondige renovatie werd uitgevoerd.

Daarnaast geeft sloopbeheersorganisatie Tracimat aan dat in sloopopvolgingsplannen voorafgaand aan sloop in meer dan 90% van de gevallen asbest aanwezig is.
 

4. Als er asbest wordt vastgesteld, wat moet er dan gebeuren?

De Vlaamse overheid streeft ernaar om Vlaanderen asbestveilig te maken tegen 2040. Aan de hand van de asbestattesten in haar databank kan de OVAM de realisatie van deze doelstelling opvolgen. Het asbestattest toetst of de locatie asbestveilig is of niet. Voorlopig zijn enkel publieke gebouwen verplicht om een asbestveilige toestand te behalen tegen uiterlijk 2040 en tegen 2034 asbestcement in de buitenschil en niet-hechtgebonden asbestmaterialen te verwijderen. Daarnaast moet iedereen die asbestmaterialen beheert ervoor zorgen dat ze geen risico vormen voor mens of milieu. Stelt het asbestattest asbestmaterialen vast met een verhoogd risico, dan moet de eigenaar of beheerder maatregelen nemen. Bij renovaties moet elke eigenaar bovendien asbest dat eenvoudig bereikbaar wordt onmiddellijk verwijderen, opnieuw insluiten mag niet.

5. Zullen er voldoende deskundigen zijn om de asbestinventarissen op te maken?

De OVAM gaat er van uit dat dit jaar een 60-tal voltijdse asbestdeskundigen nodig zijn voor een goede marktwerking. Voor de volgende jaren is de ingeschatte behoefte minimaal 300 voltijdsedeskundigen, met een piek tot 700. Begin september volgden de reeds 635 kandidaat-asbestdeskundigen de verplichte opleiding. Daarvan slaagden al 140 in hun examen. 60 geslaagde kandidaten zijn bezig met zich aan te sluiten bij een certificatie-instelling om aan de slag te gaan. Dit aantal zal wekelijks blijven stijgen. We zitten dus op schema.

6. Wat als er enkel asbest zit in een bijgebouw zoals een tuinhuis of schuur?

De bepalingen en verplichting voor de eigenaars en beheerders van asbest gelden ongeacht het type gebouw, dus ongeacht het een hoofd- dan wel bijgebouw is. Het is wel zo dat gebouwen met risicobouwjaar met een grondoppervlakte kleiner dan 20 m² geen aanleiding geven om over een asbestattest te beschikken. Tenzij het deel uitmaakt van een gebouw dat in totaliteit wel een grondoppervlakte groter dan 20 m² heeft. Als er meerdere van dergelijke kleine gebouwen aanwezig zijn waardoor de som van de grondoppervlaktes groter is dan 20 m², dan triggert dit wel de verplichting om over een asbestattest te beschikken. Maar ook in de gevallen dat er geen asbestattest nodig is, is de eigenaar of beheerder wel verplicht om eventueel aanwezig asbest correct te beheren.

7. Wat zijn de gevolgen bij de verkoop van een appartement op de gelijkvloerse verdieping van asbest in het dak van het appartementsgebouw?

Bij de verkoop van het appartement wordt een asbestattest opgesteld. Vanaf 1 mei 2025 voorziet de verkoper ook een kopie van het asbestattest van de gemeenschappelijke delen. Indien het dak onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen, wat meestal het geval is, dan staat dit gerapporteerd in het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen. Eventueel uit te voeren maatregelen en de beheersplicht liggen dan bij de VME. Zo is de potentiële koper op de hoogte van asbesthoudende materialen waarvan hij van rechtswege mede-eigenaar wordt.

8. Is er een verschil inzake attestverplichtingen tussen de verkoop van een woning en die van een handelszaak, horecapand, kantoor, …?

Nee, dat is er niet. Alle zogeheten ‘toegankelijke constructies met risicobouwjaar’ kunnen aanleiding geven tot een asbestattest, indien ze voldoen aan de grondoppervlaktevoorwaarden. Voor openbare ondergrondse infrastructuur (bv. riool) en openbare technische constructies (bv. hoogspanningscabines) en kunstwerken (bv. brug) , is er geen asbestattestverplichting. De finaliteit van het asbestattest kan wel verschillen. In niet-residentiële gebouwen is vaak sprake van een werknemerscontext en heeft de werkgever er baat bij dat het asbestattest ook voldoet aan zijn verplichte asbestinventaris als werkgever.

9. Met welke verplichtingen moet je rekening houden als verhuurder of tussenpersoon bij verhuur?

De opmaak van een asbestattest is verplicht bij overdracht. Verhuur valt niet onder overdracht. De verhuurder is wel verplicht een asbestattest te overhandigen aan de huurder, indien dit document voorhanden is.

10. Als het asbestattest negatief is (geen asbest), geldt dat dan als absolute zekerheid dat de woning veilig is? Met andere woorden: hoe zeker mag je zijn van het resultaat van de asbestinventaris/het asbestattest?

Een asbestattest heeft ofwel de eindconclusie ‘asbestveilig’ ofwel ‘niet-asbestveilig’. ‘Asbestveilig’ bevat de nuance dat de toestand minstens veilig is bij normaal gebruik van de woning. Renovatiewerken of sloop is geen voorbeeld van normaal gebruik. ‘Niet-asbestveilig’ betekent niet dat de woning onbewoonbaar is, maar dat ze niet voldoet aan de vereisten voor ‘asbestveilig’ en dat er maatregelen nodig zijn om die toestand te verkrijgen. Een locatie is asbestveilig indien geen asbestmaterialen werden aangetroffen of enkel asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid of het leefmilieu. Asbestveilig betekent dus niet hetzelfde als asbestvrij. Indien het asbestattest geen asbestmaterialen vermeldt, kunnen er toch nog niet geïnspecteerde asbestmaterialen verborgen aanwezig zijn, bijvoorbeeld ingesloten in wanden, vloeren of onder de grond. Die worden niet standaard geïnventariseerd voor een geldig asbestattest maar de eigenaar kan hiertoe wel de opdracht geven. Dit is dan een vrijwillig destructief onderzoek dat verder gaat dan de standaard inspanningsverplichting. In een sloopinventaris (sloopopvolgingsplan) is dit wel de standaard.