HERVORMING REGISTRATIERECHTEN: DATUM AUTHENTIEKE AKTE DOORSLAGGEVEND BIJ INWERKINGTREDING

Sinds gisterenavond is er duidelijkheid over de wijze van inwerkingtreding: de datum van de authentieke akte zal doorslaggevend zijn. Het kabinet van minister van Financiën Matthias Diependaele heeft dat zowel aan CIB Vlaanderen als ondertussen in diverse media uitdrukkelijk bevestigd. Richtdatum is 1 januari 2022. 

Elke fiscale hervorming kent winnaars en verliezers. Deze keer mag men de omvang van die laatste groep zeker niet onderschatten. Elke koper van een ander type vastgoed dan de enige gezinswoning zal immers meer betalen (12% in plaats van 10%). We hebben het dan over bouwgronden, tweede verblijven, huurwoningen, bedrijfsvastgoed, … en bijvoorbeeld ook de niet-enige gezinswoning. 

Ook kopers van een enige gezinswoning kunnen uiteindelijk slechter af zijn. Op 1 januari 2024 vervalt immers het keuzestelsel en zal een doorstromer sowieso onder het 3%-tarief vallen, zonder de meeneembaarheid. In een aantal gevallen zal men daardoor meer registratierechten betalen dan onder de combinatie van het 6%-tarief met de meeneembaarheid het geval zou zijn. Tot en met 31/12/2023 is het daardoor voor doorstromers zorgvuldig rekenen geblazen.

Eerste kopers (first-time buyers) van de enige gezinswoning

Alle eerste kopers (first-time buyers) van de enige gezinswoning zijn gebaat bij het nieuwe stelsel. Zij betalen immers slechts 3% registratierechten op hun vastgoedaankoop in plaats van 6%. Per schijf van 100.000€ verkoopprijs komt dat neer op een besparing van 3.000€. 

Daarbij is nog geen rekening gehouden met de rechtenvermindering. Onthoud wel dat die ook gehalveerd wordt. Dat compenseert echter de winst van de tariefdaling nooit. 

Eerste kopers van een enige gezinswoning hebben er alle belang bij om hun akte pas verleden te zien vanaf 1 januari 2022. Gelukkig hebben de notarissen al aangegeven hierin flexibiliteit aan de dag te zullen leggen wat het inplannen van de aktes betreft. 

Niets weerhoudt kopers ervan om heden een koop te sluiten en een onderhandse verkoopovereenkomst af te sluiten. Er is immers vanaf dan vier maanden beschikbaar voor het verlijden van de akte. Meer dan voldoende tijd dus om de akte in januari te laten verlijden.

Wat met reeds getekende onderhandse verkoopovereenkomsten?

Een aantal kopers zien immers potentieel een mooie belastingverlaging aan hun neus voorbij gaan, omdat ze reeds een onderhandse verkoopovereenkomst hebben ondertekend voor 1 september 2021. Hun termijn van vier maanden voor het verlijden van de authentieke akte verloopt zo voor 1 januari 2022.

Wat je in deze situatie in elk geval nooit of te nimmer mag doen, is meegaan in een verhaal van minnelijke ontbinding van een reeds getekende onderhandse verkoopovereenkomst, zodat vervolgens een nieuwe overeenkomst getekend wordt met een datum die het verlijden van de akte in januari 2022 wel mogelijk maakt.

De motivatie achter dergelijke – illegale – werkwijze is helder: louter om fiscale redenen de datum van de overeenkomst kunstmatig proberen verlaten. Dit zal door de Vlaamse Belastingdienst als rechtsmisbruik worden aangevochten. VLABEL zal zich daarbij op elke mogelijke grond kunnen beroepen om de initiële datum als ijkpunt te nemen. En, VLABEL zal dit ook kunnen aangezien elke minnelijke ontbinding aan de registratieplicht onderworpen is.

Wie dergelijke constructie probeert op te zetten, loopt gigantische risico’s.

Gewoonweg scheuren van een getekende onderhandse verkoopovereenkomst is zo mogelijk nog gevaarlijker! Als vastgoedprofessional kan en mag je daaraan nooit je medewerking verlenen!

Kortom: een onderhandse verkoopovereenkomst die voor 1 september 2021 werd ondertekend zal onder het huidige stelsel van registratierechten vallen.

Doorstromers die een nieuwe enige gezinswoning aankopen

Deze doorstromers mogen hun rekenmachine bij de hand nemen. Zij vallen vanaf 1 januari 2022 immers onder het keuzestelsel: (1) het nieuwe 3%-tarief of (2) het huidige 6%-tarief met de meeneembaarheid.

Op korte termijn betekent dit dat je je als vastgoedmakelaars over deze groep de minste zorgen hoeft te maken. Zij kunnen in het slechtste geval tot en met 31 december 2023 blijven genieten van het huidige stelsel. Zij moeten zich niet haasten om onder het huidige stelsel te vallen. Die optie hebben ze sowieso.

Wie wint bij het nieuwe 3%-tarief zonder de meeneembaarheid doet er natuurlijk wel verstandig aan om de akte pas in 2022 te laten verlijden. Voor deze groep van winnaars geldt dus alles wat we hierboven schreven over first-time buyers, inclusief alles wat met minnelijke ontbinding/scheuren te maken heeft voor wie het compromis reeds tekende voor 1 september 2021.

De ‘verliezers’

Zoals reeds aangegeven, gaat het om een grote groep, zoals investeerders in huurwoningen, kopers van bouwgrond, … Zij betalen in de toekomst 2% extra, goed voor 2.000€ per schijf van 100.000€ verkoopprijs.

Cruciaal voor hen zal zijn om de akte verleden te krijgen uiterlijk op 31 december 2021, om nog van het huidige 10%-tarief te kunnen genieten.