RAPPORT PRIJZENOBSERVATORIUM OVER HET NOTARIAAT VAN NADERBIJ BEKEKEN

Minister van Justitie Vincent Van Quickenborne (Open VLD) kondigde enkele weken geleden aan de honoraria van het notariaat te willen herbekijken. Aanleiding was de publicatie van een rapport van het Prijzenobservatorium, waarin de rendabiliteit en de bedrijfsstructuur van het notariaat aan een onderzoek werden onderworpen. De conclusie was helder: het notarisberoep is bijzonder rendabel, meer nog dan de andere intellectuele vrije beroepen met economische inslag. Dit temeer omdat de vastgelegde notaristarieven sinds december 1980 niet zijn aangepast. Daarom stelt het Prijzenobservatorium dat het wenselijk is het KB met de ereloonstructuur te herzien. In dit artikel gaan we wat dieper in op het rapport en de basis waarop het Prijzenobservatorium tot deze conclusie is gekomen.

De erelonen van het notariaat werden vastgelegd in het KB van 16 december 1950, voor het merendeel van de authentieke akten. Dit KB is herhaaldelijk aangepast, onder meer in januari 1971. Bij KB van 8 augustus 1978 werden de honoraria met 20% verhoogd. Twee jaar later voorzag het KB van 23 december 1980 in een verlaging met 5%. Hierna zijn de honoraria later vermenigvuldigd met 1,14. Deze honoraria werden vervolgens in 2000 (laatste wijziging) omgezet naar euro.

De ereloonstructuur voor een authentieke aan-/verkoopakte van vastgoed bestaat uit barema’s. Gelet daarop hebben uiteraard zowel de sterke gemiddelde prijstoename van het vastgoed, alsook het toegenomen aantal transacties een significante impact op de rendabiliteit. Tussen 2000 en 2019 is het aantal transacties in België met 45,17% gestegen. De gemiddelde prijs is in dat tijdsbestek toegenomen met 171,7% (volgens cijfers van Statbel). Overigens blijven daarbij verkopen van nieuwbouwwoningen, van bouwgrond, van agrarisch en commercieel vastgoed, … nog buiten beschouwing.

De gemiddelde honoraria voor het notariaat groeiden met 49,2%. Dat is goed voor een gemiddeld jaarlijks groeipercentage van 2,1%. Het aantal notarissen is trager toegenomen (met 31,1% of jaarlijks gemiddeld 1,4%). Beide factoren samengenomen wijst uit dat de totale erelonen ontvangen per notaris in het kader van het opstellen van akten betreffende de verkoop van residentieel vastgoed gestegen zijn met 65,9 % tussen 2000 en 2019. Dat komt overeen met een gemiddelde jaarlijkse groei van 2,7 %, hetzij een groeipercentage dat hoger ligt dan de inflatie (1,93 %).

Internationale vergelijking

De bevindingen van het Prijzenobservatorium betreffende de situatie in andere landen en de vergelijking met België zijn interessant. Met het oog op een correcte weergave hernemen we deze passage hier letterlijk:

In alle Europese landen met een notarieel systeem (met uitzondering van Nederland) zijn de honoraria inzake authentieke akten gereglementeerd. Deze kosten kunnen vastgelegd worden per transactie, op basis van de duur van het vereiste werk of op basis van een percentage van de waarde van de transactie. Uit een studie van Frank Verboven en Biliana Yontcheva blijkt dat de honoraria van notarissen sterk kunnen verschillen van land tot land voor hetzelfde type van authentieke akte. Hieruit blijkt dat voor de aankoop van een huis van 250.000€ (met afsluiting van een hypothecaire lening die overeenstemt met 70% van de waarde van het goed, in dit voorbeeld dus 175.000€) de notariskosten (de erelonen voor de verkoopakte en de akte voor het hypothecair krediet alsook de administratiekosten voor het opstellen van de twee akten) 2.217€ bedragen in Duitsland, 4.050€ in Frankrijk, 5.100€ in Italië en 5.111€ in België. Voor de aankoop van een huis ter waarde van 500.000€ (nog steeds met afsluiting van een hypothecaire lening voor 70% van de waarde van het onroerend goed) bedragen diezelfde kosten 3.833€ in Duitsland, 6.559€ in Frankrijk, 6.400€ in Italië en 5.447€ in België (door de degressieve berekening van het ereloon in België).

Uitgaande van de gemiddelde prijzen van huizen in de verschillende landen (223.275€ in België in 2018, tegenover bijvoorbeeld 174.694€ in Duitsland) blijken de notariskosten (in % van de prijs) 2,20% te bedragen in België. Dit percentage ligt onder dat van Italië (2,55%), maar boven het percentage van alle andere landen (1,63% voor Frankrijk, 1,32% voor Oostenrijk, 1,04% voor Malta, 0,96% voor Duitsland, 0,50% voor Polen en 0,27% voor Spanje). Zoals aangetoond met de vergelijking van de cijfers betreffende de aankoop van een woning ter waarde van respectievelijk 250.000€ en 500.000€, blijkt daarnaast ook uit de studie dat de notariskosten in België heel wat minder snel evolueren in functie van de waarde van het onroerend goed, vergeleken met andere landen, en met name Frankrijk, Malta en Oostenrijk.

Financiële aspecten

Doordat het aantal standplaatsen voor notarissen wettelijk beperkt wordt, is het ondernemingsrisico laag. Dat blijkt onder meer uit het zeer beperkte aantal faillissementen. Slechts één notariskantoor ging bankroet in de periode 2018-2020. Afgerond bedraagt het gemiddeld aantal faillissementen dus nul per jaar. Dat is nog minder dan andere vrij ‘safe’ beroepen zoals de deurwaarders (gemiddeld 1 faillissement in 2018-2020), bedrijfsrevisoren (2) en landmeters (3).

Verder zoomt het rapport van het Prijzenobservatorium in op de ondernemingsmarge. Het bestek van dit artikel laat niet toe om in detail de gehanteerde methode alsook de resultaten te schetsen. Daarvoor moeten we doorverwijzen naar het rapport zelf. Maar we citeren hierbij wel de belangrijkste conclusie inzake benchmarking van de ondernemingsmarge tegenover andere, vergelijkbare sectoren:

‘Het notariaat realiseerde over de periode 2016-2018 een ondernemingsmarge van gemiddeld 16,0 %, wat hoger is dan de winstgevendheid van andere intellectuele beroepen met een economische inslag. Het verschil met boekhouders en boekhouders-fiscalisten (15,0 %), deurwaarders (14,9 %) en advocaten (14,0 %) is weliswaar niet zo groot dan met landmeters (11,2 %), bouwarchitecten (9,8 %), accountants en belastingconsulenten (8,8 %), ingenieurs en aanverwante technische adviseurs, exclusief landmeters (7,1 %) en bedrijfsrevisoren (6,3 %).’